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En 1968, a raíz de una serie de estafas inmobiliarias cometidas en España, en las que numerosos compradores entregaron a los promotores dinero por la compra de una vivienda que nunca llegaron a recibir, se estableció la obligación legal de garantizar a los adquirentes de viviendas destinadas a domicilio habitual o residencial familiar, las cantidades anticipadas de dinero que se hicieran efectivas antes de la entrega de la vivienda. 1 Se trata de la Ley 57 del 27 de julio de 1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas libres, en cuyo preámbulo se señaló como motivo de su promulgación "la justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra evidentes hechos delictivos..." Con carácter previo hay que señalar que a pesar de su importancia y trascendencia para los ciudadanos, se trata de una norma excesivamente escueta, ya que está compuesta únicamente de un preámbulo, seis Articles, una disposición final y una adicional, lo que ha dado lugar a no pocos problemas en su aplicación práctica, lo que sin duda haría aconsejable una revisión en profundidad de la normativa. La Ley articula un sistema con un doble mecanismo: por un lado la obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro o por aval bancario; por otro lado, la de percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Recientemente, la Ley 38 del 5 de noviembre de 1999 sobre la Ordenación de la Edificación, en su disposición adicional primera ha venido a reforzar la obligación legal de asegurar las cantidades para todo tipo de viviendas y cualquiera que sea su forma de promoción (incluidas las que se promuevan en régimen de cooperativa o comunidad), fijando que la devolución de las cantidades garantizadas por la póliza sean las entregadas al promotor incrementadas con el interés legal del dinero vigente hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, y estableciendo multas al promotor por el incumplimiento de su obligación de asegurarlas, que podrán llegar a ser de hasta el veinticinco por ciento de las cantidades que no se hayan asegurado. El interés legal lo fija anualmente el Estado a través de la Ley de Presupuesto Generales del Estado". Se trata, pues, de un seguro de carácter obligatorio aunque hay que señalar que a pesar de la antigüedad de la norma, estamos todavía lejos de alcanzar el cien por cien de su grado de cumplimiento. En los últimos años el sector está llevando a cabo numerosos esfuerzos para hacer llegar a los ciudadanos su derecho a que se garantice el importante esfuerzo inversor que supone la adquisición de una vivienda, normalmente el mayor que realizan las personas en toda su vida. La frustración que supone el fracaso de este esfuerzo debe ser minimizada, de manera que, aun perdido tiempo e ilusión, pueda resarcirse económicamente a los compradores que, transcurrido el tiempo, se ven privados de la compra realizada. En la práctica, el seguro se concierta entre tomador y asegurador, mediante la suscripción de una póliza colectiva y que no es otra cosa que un contrato marco que ampara la posterior emisión de pólizas individuales, previo cumplimiento de las condiciones fijadas al efecto por la Compañía. Establece la disposición de la entidad a garantizar las cantidades anticipadas por los futuros compradores hasta el límite del capital fijado en la póliza (volumen total de anticipos que el promotor tiene previsto recibir de todos los compradores) a la tasa que se establece. Está póliza no tiene asegurados y simplemente reseña la descripción de la promoción que va a ejecutar el promotor, manifestándose en el condicionado general de la póliza que los compradores de viviendas de dicha promoción sólo quedarán garantizados si están en posesión de póliza individual expedida por la Compañía. La prima de la póliza colectiva, que se trata de una prima en depósito, no de riesgo, se calcula aplicando la tasa anual al volumen de anticipos previsto en la colectiva por un período de un mes y se extorna al tomador del seguro (promotor) si se emiten pólizas individuales para más del 60% de las viviendas de la promoción. Con cada venta que realiza el promotor se solicita a la compañía la emisión de la correspondiente póliza individual, título de la garantía que se otorga al comprador, y sin la que no estará asegurado a pesar de que sí esté emitida la póliza colectiva. En ella se concretan los nombres de los asegurados, el capital máximo garantizado, y las fincas objeto de compraventa. Para su emisión será imprescindible que el promotor remita a la Compañía copia del contrato suscrito con los adquirentes. Tema capital a la hora de emitir la póliza por parte del asegurador es la fecha de entrega de la vivienda. Si la Compañía estima que la consignada en el contrato es difícil de cumplir será necesario que tomador y asegurado suscriban una ampliación del plazo de entrega. La prima de cada póliza individual se calcula aplicando la tasa anual fijada en la colectiva al capital de la individual (cantidades anticipadas incrementadas en los intereses correspondientes) por el período de duración de la misma (desde la fecha de firma del contrato y entrega de la primera cantidad hasta el vencimiento fijado en la colectiva). Si las viviendas no se pueden entregar en esa fecha inicial prevista, cabe la posibilidad de que el asegurado admita una prórroga, para lo que se emitirían los correspondientes suplementos de ampliación de vencimiento debiendo abonar el tomador la prima correspondiente al período objeto de ampliación. Suscripción Recibida por la Compañía la solicitud de seguro, ésta debe comprobar la viabilidad económica y legal del proyecto, y la solvencia económica y experiencia del promotor. Para juzgar la solvencia del promotor, éste deberá remitir a la Compañía sus cuentas anuales de los dos últimos ejercicios para que sean analizadas por el departamento económico. La viabilidad legal del proyecto se estudiará por el departamento jurídico, para lo que el promotor deberá acreditar los siguientes extremos:
A lo largo del desarrollo de la promoción, será fundamental que el tomador vaya remitiendo informes de obra con una periodicidad aproximada de tres meses con el fin de que la Compañía pueda controlar el ritmo de ejecución de las obras y la posibilidad por el promotor de cumplir la fecha prevista de entrega de las viviendas. Evolución del seguro y perspectivas de futuro El auge experimentado en España en los últimos años en la promoción y construcción de viviendas ha dado lugar a un considerable aumento en el número de promociones aseguradas por la Compañía. Según datos oficiales, desde 1996, se han construido en España más de 3,6 millones de viviendas, y hoy, se construyen más de 500.000 casas al año. ACC Seguros está garantizando aproximadamente 15.000 viviendas al año, es decir un 3%, por lo que las posibilidades para nuestro negocio son muy amplias. La gran mayoría de los españoles se ha "lanzado" a comprar una vivienda, y ello a pesar del alza en los precios que las mismas han experimentado en los últimos años, lo que ha hecho que algunos analistas determinen la existencia de una "burbuja" en el mercado inmobiliario. Los bajos tipos de interés de los préstamos, la situación económica del país, la estabilidad laboral, la entrada del euro como moneda única y la bajada en los índices de la Bolsa, han dado lugar a que los ciudadanos inviertan sus ahorros y gran parte de sus recursos en la adquisición de viviendas. Sin lugar a dudas este auge ha beneficiado enormemente al sector y, de hecho, es el producto que lidera la contratación de las compañías de seguro de caución. Las perspectivas siguen siendo inmejorables, aunque se prevé una disminución en el número de viviendas a promover y una cierta estabilización de los precios. En este aspecto es de desear que se extienda el grado de cumplimiento y que las autoridades competentes en materia de protección del consumo valoren la importancia que la adquisición de una vivienda supone en la vida de una persona y dediquen sus mejores recursos a este asunto. 1. Es de destacar que con anterioridad se había establecido la obligatoriedad de garantizar las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas promovidas en régimen de protección oficial, destinadas a rentas bajas y que contaban con ayudas financieras del Estado. |
